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债券“爆雷”在房地产行业出现的频率愈发密集。
11月19日，福晟集团披露一则债务违约信息。其在2018年11月发行规模10亿元的“18福晟02”，该债券期限为3年，原本福晟集团应于2020年11月19日支付“18福晟02”的本金及利息共计6.31亿元，但福晟集团至今未能支付款项。
连锁反应或被引爆。Choice东方财富数据显示，福晟集团旗下共有12只债券，总规模100.3亿元，其中，除了此次逾期的“18福晟02”之外，还有9只债券将集中在未来两年内到期，涉及金额超80亿元。
如果福晟集团的财务状况无法在短时间内得到有效的改善，那么，接下来其面对的将会是接二连三的债券“爆雷”事件。
当然，福晟集团公募债“爆雷”在行业中也并非个例。就在几天前，新华联因无法兑付“19新华联控MTN001”3500万元利息，构成实质性违约，且新华联在年内已多次出现债券无法如期兑付的情况。
多位分析师认为，2019年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期，叠加严监管下整改背景，以及考虑到房地产行业销售去化压力不断加剧，短期来看，“爆雷”风险仍然存在。
违约数量、金额均达近三年峰值
债务违约在房地产市场并不常见，直到2018年，公开市场才出现房企无法兑付债券的案例。
2018年成为房企融资的分水岭。当年7月，央行正式发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，禁止多层嵌套、期限错配、明股实债、非标资产池业务，并打破刚性兑付，这些规定致使非标业务严重收缩。
而非标正是地产融资的重要手段之一。平安信托一份研报显示，截止2017年底，地产非标融资规模约为3.52万亿，占房地产开发资金总额的比例达到22.53%。因此，当融资收紧，部分周转较慢的房企便难以承受冲击，开始出现资金链断裂的情况。
地产债违约的序幕由此拉开。Wind数据显示，2018年之前，公开市场未出现房企债务违约事件；2018年以来，在金融去杠杆的大环境和未见放松的房地产调控基调之下， 截至2020年11月14日，7家民营房企及1家地方国企出现了债务违约。
近三年来，这些房企共计构成实质违约及触发交叉条款的债务达40笔，涉及债券余额超过330亿元。而今年，在疫情的冲击和行业销售放缓的大环境下，违约债务数量和涉及债务余额均为近年最大，分别达到19笔和223亿元。
在克而瑞证券首席分析师董浩看来，房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，加上跨行业多元化布局，为如今房企的财务边际恶化埋下伏笔。“债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令现金流压力剧增。”
如其所言，不论是此次“爆雷”的福晟集团，还是地产债逾期金额达到96.8亿元的千亿级房企泰禾，都是房地产行业高杠杆发展下的缩影。
福晟集团曾是行业中高调的“黑马”，通过举债拿地，短短3年时间从百强之外冲入前50强。然而，房地产严调控的大环境下，福晟集团很快就陷入销售困境。债务压力随之而来，
2019年其营收为426.81亿元，总负债却达到706.64亿元，在手现金仅31.84亿元。
同样，受困于高端产品去化难题，泰禾的销售额在近几年走起了下坡路。此后，泰禾陷入危机，其最新公布的数据显示，截至9月30日，到期未归还借款和利息高达487.1亿元。
短期压力犹存
今年8月，房企座谈会明确重点房企融资需遵循“三道红线”规则，以提高房企风险意识，管控其融资行为。这项措施在分析师们看来是房地产行业长期稳定发展的基石，但这项措施也将使部分房企面临更高的债务违约风险。
尤其是眼下楼市压力犹存，房企的日子仍不好过。今年以来，全国多地为楼市调控“打补丁”，从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛、提高首付比例等诸多方面下手，抑制和预防楼市过热的现象。
克而瑞数据显示，受疫情影响，自4月百强房企销售转正后，经历了8月的销售高潮，9月“三道红线”资管新规试行，受此影响，10月房地产市场进一步降温。
10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩环比下降3.9%，同比仍增长25.2%；全口径销售金额环比下降3.6%至12847.3 亿元。由于去化已成第一要务，房企把握“双节”销售窗口期，积极推货去化，但龙头房企与其他房企之间的效果分化加剧，4家龙头房企销售环比增长3.2%，其他百强销售业绩环比下降6.1%。
“从整体来看，9、10两月市场的实际去化率水平不尽如人意，四季度房企去化仍然压力较大，预计年底房地产市场仍不容乐观，成交即使有回升，幅度也将有限。”易居集团CEO丁祖昱这样分析到。
不仅如此，房地产金融环境丝毫未有放松的迹象。房企融资方面，前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外，开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。为了缓解债务压力，不少房企开始采取出售项目或股权的方式来回笼资金。
不过，董浩指出，融资监管新常态下，部分存在隐患的房企主动风险暴露有利于行业长期健康稳定发展。“部分高负债房企现金流承压，需主动采取降杠杆措施，优化财务指标以保证企业安全。新的融资监管规则将引导行业降低杠杆，促进行业长期健康稳定发展。”
