“三道红线”周年之际，供地“两集中”也在各城市推进，房地产行业的发展逻辑正在发生根本变化：销售型物业的利润率下滑成为行业常态，规模不再是卓有成效的可依赖路径，“管理、产品、服务”，比以往任何时候都更加重要。
开发业务之外，众人寻觅多年，却不曾真正擦亮的，通往未来的秘钥——服务性收入，也跃升到前所未有的战略地位。
只是但凡战略，都非一日之功，尤其是投入大、回报慢、周期长的经营性物业。
那些提前走过的路，对一些企业来说，此时是难以逾越的高山，对另一些企业来说，或许练就了深厚的护城河。
也是三年前，龙湖的“空间即服务”战略提出，彼时略显拗口的说法，经过时间积累，正成为龙湖穿越周期的砝码，而经营性物业的想象空间也在徐徐展开。
8月25日，龙湖集团举行2021年中期业绩发布会，公布上半年合同销售额同比增长28.4%至1426.3亿元；营业额同比增长18.5%至606.2亿元；归属于股东的净利润74.2亿元，核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%；毛利同比增长6.5%至167.8亿元，毛利率为27.7%。
尤其值得注意的是，其经营性物业增长速度十分亮眼。
上半年，龙湖集团实现经营性收入87.8亿元，较去年同期增长49%。具体来看，物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.2%；物业管理及其他业务收入40.0亿元，同比增长58%。
另一方面可以给到行业参考的好消息是，龙湖C3航道——租赁住房业务，在2021年开启盈利元年，租金收入同比增长45%至10.7亿元。
春天播种，秋天收获。耕耘不怕劳作，怕的是没有收获的预期。
龙湖集团CEO邵明晓曾表示，“如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表公司未来”。在龙湖的战略中，服务引擎意味着带来更多增量与更大增速，他们的目标是经营性业务收入规模的提速。
那个当初在重庆以擅长建造园林别墅而出名的龙湖，曾在产品上引领过行业；后来又因管理人才培养，给过行业启发；如今，这家“面向未来，要做一家没有边界的公司”，似乎又一次提前摸到了行业的“未来筹码”。
传统业务去泡沫之后
房地产长效机制元年，全链条调控无疑给房企的开发业务带来了普遍性冲击。
上半年报告期内，龙湖的毛利率为27.7%，核心税后利润率为13.6%，尚处在行业较高水平，但与自己前几年的数据相比，略有有下滑。
龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩发布会上回应表示，这（利润率下滑）应该是一个趋势，在限价的大环境下，行业毛利率回归到一个合理的区间，龙湖去年是20%—30%，亦属于一个合理的区间。整个行业未来或将保持20-25%的毛利率。
“这样反而会让这个行业能够更稳健可持续地发展，在一个房价可控、地价合理的大背景下，做好产品做好服务，系统性地降低行业的周期性风险和系统性风险。”赵轶说。
邵明晓表示，一系列政策围绕着房住不炒的大政方针、长效机制的系统性建立，对行业影响深远。“我们相信，经过两三年的时间，到2024年，整个行业的从业者会更加自律，财务更加稳健，能够给客户提供更好的产品和服务，所以我们对这个行业还是充满了信心。”邵明晓进一步指出：“龙湖也会按照自己的原则和节奏，为我们的用户提供更好的产品和服务。”
据邵明晓透露，龙湖的动作前置到了五年之前，一直在按照严控负债率、三道红线保持绿档的标准要求自己。早在2011年，龙湖就将商业运营上升到了公司战略。
“晴天补屋顶”是吴亚军此前的说法，一贯未雨绸缪的龙湖，在雨天到来时，也确实拥有了一方结实的屋顶。
基于“开发+服务”双引擎战略，在地产开发之外，龙湖集团商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡献经营性收入。
“服务引擎不是多元化”
有别于其他房企的“多元化”叫法，龙湖始终强调自己的战略是“空间+服务”，邵明晓更是多次直接纠正，“龙湖是围绕着空间和人展开，并不是做多元化”。
龙湖的这份小执念背后，其实隐藏着房地产行业的一个重要痛点，往常有一些房企做多元化往往是盲目的，甚至完全脱离地产主业，最后浪费了大量资金之后，无疾而终。
分析龙湖的服务引擎，可以看到的确是紧扣空间与人的需求，到目前为止，除地产开发之外，龙湖的其他主航道分别为：商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修，均是基于“空间”主业衍生出的服务型业务。
半年报数据显示，报告期内，龙湖商业进入全国28座城市，累计开业商场达54座，商业租金同比增长39%至37.1亿元，已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅，客流也逐步恢复至疫情前水平。除此之外，龙湖商业在运营层面也持续精进。积极引入首店、内容店、旗舰店、网红店，为区域消费增添活力，密切捕捉消费群体的购物需求，以知名IP、多元业态、新兴品牌等等方式持续吸引新生代客流。
租赁住房品牌“冠寓”开业房间数已达9.4万间，已开业房源规模稳居行业前三，期末整体出租率达94.1%，大于6个月房源出租率达95.5%，上半年租金收入10.7亿元，同比增长45%，开启盈利元年，为集团物业投资业务收入的增长奠定坚实基础。
龙湖智慧服务实际管理面积2.05亿平方米，2021年上半年，龙湖实现物业管理及其他业务收入40.0亿元，同比增长58%。
房屋租售及房屋装修方面，塘鹅租售累计为超过28万人提供服务，客户满意度高达96%。
六大航道齐头并进，各航道间凝聚、协同释放更多发展效能。由于扣在同一主题下，龙湖的六项业务，或许不是加法，反而更趋近于乘法。
关于未来的想象
吴亚军在业绩发布会上特别补充了关于房屋装修航道的内容，她使用了“智慧装饰”的表述。
“这个航道就是基于客户需求构建的。”吴亚军说，为了保证质量，龙湖从材料源头开始做，有自己的专利、自己的生产厂，确保主要材料绿色环保，减少碳排放。
吴亚军还进一步指出了装修的装配式特点。据悉，塘鹅美装修是国内首家将装配式装修技术，大批量应用在多业态装修服务的企业，由塘鹅美装修全面负责的龙湖集团智慧总部，装配率接近75%。基于前期工厂对材料的预制、施工管理难度的降低以及工人跨工种作业带来的更高施工效率，装配式装修明显降低了人工、时间成本，并提升了环保效果。
“靠近客户”，是龙湖此次业绩会多次强调的点。
无论是以塘鹅租售门店深入社区，还是在智慧装饰方面抓住用户需求、解决用户痛点，龙湖都在做一个“靠近客户”的动作。
而前一个以社区取胜的企业——链家，也对社区连接广阔空间有非常大的信心。
所有人的共识都是离用户更近，但这片万亿蓝海该如何有效触达，尚未见到有效实践。
未来，龙湖服务引擎会否带动更大的想象空间？尚需要时间作答。
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