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176亿!上海2021年土拍开场就扔“王炸”,地头蛇复星或参拍

2020-12-01 12:20:43来源:时代财经

图片来源:pixabay

2021年的土拍进入预热阶段,上海率先推出了重磅地块。

近日,上海土地市场挂出豫园板块一宗商住地块,起始价格达到176亿元。公告显示,该地块东至河南南路、狮子街,南至大境路、方浜中路、昼锦路,西至露香园路,北至高墩街、福佑路,土地总面积为12.51437万平米,起始楼板价亦高达约8.9万元/平方米。

在地王频出的上海内环地段,但凡有新的地块推出,总能在市场上掀起一阵波澜。而作为2021年上海土拍市场开幕大戏中的重磅地块,此次推出的豫园地块同样受到外界的高度关注,据悉,该地块将在2021年1月5日采用有竞价招标方式出让。

不论是对于生活在上海的居民,还是外来游客,豫园都是一个熟悉的名字。因为商圈内有城隍庙,豫园商城又有着浓厚的老上海气息,且聚集了众多上海名气美食,在各个社交平台中,豫园商圈都被记录为上海必去的打卡景点之一。

高人气之下,豫园板块的房价也始终处于上海头部梯队。如今年9月,地块周边的露香园项目加推,联排别墅报价约21万元/平方米,叠加别墅均价约16万元/平方米,改善型平层户型的均价同样达到约14.5万元/平方米。

二手房价方面,链家最新统计数据显示,10月,豫园板块的挂牌均价约为10.29万元/平方米,成交均价约9.3万元/平方米,纵观全年,豫园板块的二手房挂牌价一直呈现着稳步上升的曲线。

不过,即便这是一宗难得的稀缺地块,中原地产分析师卢文曦仍然保守认为入围的房企数量不会太多,“而且参拍房企也会比较保守。”

卢文曦作出这样的判断,一部分原因在于该地块自身的“高门槛”。上海市规土局对参拍企业提出了一系列要求,除了基础的配建之外,还有商业自持、文物建筑保护等等。

具体来看,豫园地块由10宗小地块组成,其中编号为211J-02、211K-04的地块属性为纯住宅用地;210F-01、210G-01、211J-01、211L-01、213A-01、213B-01均为商住属性,住宅部分占比60%-90%不等;211K-05、211K-06则为商业用地。其中,商业部分要求全部自持。

此外,该地块分为地上和地下两个部分,地上部分总面积57657平方米,地下水平投影面积为67486.7平方米。地块规划要求,该地块的地下开发不得超过三层,并且要求地下部分和商业部分做到整体规划、整体开发、整体抵押,不得分割。

更重要的是,出让文件中特别说明,地块内有文物保护点1处、保留历史建筑2处、一般历史建筑1处,总建筑面积不少于15600平方米。规划要求保留这些文物和历史建筑,不得拆除。

种种限制条件无疑拔高了参拍门槛。卢文曦表示,地块自带的限制条件拦住了很多房企,商业全部自持的地块也需要格外谨慎,参拍房企不仅需要具备一定的开发能力,在商业运营方面,更需要有丰富的经验和实力。

有分析认为,豫园“地头蛇”复星或参与此次土地拍卖。

资料显示,2017年,复星成功重组豫园股份,豫园股份是豫园商城的打造者,是上海商业系统首家股份制企业,亦是上海证券交易所第一批上市的“老八股”之一,被誉为“中华商业第一股”。

尽管在复星集团掌舵人郭广昌的口中豫园股份并非一个地产平台,但将豫园股份收入旗下之后,郭广昌多次将重要地产资源注入该平台,豫园股份成为复星集团地产业务的重要承载平台和出口。

2018 年,豫园股份收购了上海金豫阁置业有限公司和上海金豫置业有限公司,这两家公司名下土地及商业建筑均位于上海豫园核心商圈之内。今年8月的业绩会上,豫园股份董事长徐晓亮曾透露,豫园商城二期正在建设中。

“复星手里有几个项目在豫园商圈,资金和运营实力都足够,如果不参与会很可惜。”卢文曦分析,此次推出的豫园地块总价较高,三道红线之下,房企普遍存在资金压力,预计溢价率在10%左右,应该不会超过20%。