首页 » 基金 >

北京写字楼租金止跌 在线教育企业退租影响几何?

2021-09-25 12:19:55来源:21世纪经济报道

2021年第三季度,北京写字楼市场的回归显得更加明显起来。

“至暗时刻”渐远,今年三季度,北京写字楼市场延续复苏态势。

高力国际近日发布的数据显示,北京甲级写字楼净吸纳量在连续两个季度创下历史新高之后,第三个季度亦保持在较高水平,租金则在连续9个季度下跌后,首次迎来了止跌微涨,空置率进一步下降。

整体市场趋稳,但部分区域市场暗流涌动。三季度,受“双减”政策影响,在线教育企业集中退租造成北京上地区域写字楼净吸纳量出现负数,望京-酒仙桥和中关村区域因在线教育企业较多,受到的影响也相对较大。

高力国际华北区研究部董事陆明也进一步指出,在线教育企业退租对全市场的影响非常有限,且市场短期内即可修复。

在线教育企业退租对全市场的影响非常有限,且市场短期内即可修复。视觉中国

市场需求回归常态

时间如果拉回到2020年年底,北京写字楼市场正一片愁云。

2020年底,数据显示,北京写字楼市场空置率达到19.4%,创近十年的新高;与此同时,写字楼市场的租金水平从2019年底的383元/月/平方米降至351元/月/平方米,降幅达到8.4%,同样创下近10年的新高。

当时的北京写字楼市场受供应量偏大、产业结构调整和疫情等因素叠加影响,可谓遭遇了从未有过的冷淡。

但市场的状态并未因新年到来而瞬时回归,一方面是不断攀升的净吸纳量,另一方面是环比下降的租金水平,这场复苏显得有些漫长。

据高力国际数据,2021年第一季度、第二季度北京甲级写字楼市场的净吸纳量分别为26万平方米、37万平方米,上半年累计去化量已经达到历史全年平均净吸纳量水平,同时,这也是近十年来首次连续两个季度出现超过20万平方米的市场去化。

而租金水平方面,继2020年底降至351元/月/平方米以来,2021年第一季度、第二季度北京甲级写字楼平均租金继续降至344.8元/月/平方米和340.8元/月/平方米。

不过也要看到租金降幅的确在逐步收窄。

2021年第三季度,北京写字楼市场的回归显得更加明显起来。

高力国际数据显示,连续下跌9个季度后,北京写字楼市场的租金出现企稳趋势,市场平均净有效租金为341.1元/月/平方米,环比微涨0.1%。高力国际预计,市场租金调整的窗口期接近尾声,租金有望在四季度或2022年一季度出现更大幅度回升。

空置率方面,北京甲级写字楼空置率连续多个季度上升后,于2021年二季度开始环比下降,当季空置率降低到18.2%,这一趋势持续到三季度。根据高力国际统计,三季度,北京全市甲级写字楼空置率为16.7%,环比下降1.5个百分点。

空置率下降主要是因为写字楼市场近两个季度维持高吸纳量。根据高力国际的数据,三季度,北京甲级写字楼市场净吸纳量为21.5万平方米,依然保持了较高的需求水平。

陆明表示,北京甲级写字楼市场需求实际上已经回归常态。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨同样认为,商业地产市场的反弹如期而至。

对整体市场影响不大

“双减”政策下,在线教育企业的集中退租对北京写字楼市场影响如何?

据高力国际数据统计,部分子市场短期内受此影响较大。今年第三季度,北京上地区域产业园区的净吸纳量为-3万平方米,环比减少了6.5万平方米,过去四个季度,上地区域的平均净吸纳量为4.5万平方米。

租金和空置率也随之波动,租金从上季度的176.1元/月/平方米下滑至173.1元/月/平方米,空置率由5.4%上升到6.8%。

需要注意的是,上地区域产业园区租金一直处于较高水平,空置率向来低于平均水平,在“双减”影响之下,该区域租金仍高于产业园区市场平均租金,空置率也低于全市16.7%的平均水平。

除上地区域之外,望京-酒仙桥区域、中关村区域也有大量在线教育企业退租。高力国际数据显示,三季度,望京-酒仙桥区域甲级写字楼和产业园区净吸纳量为1.2万平方米,环比减少5万平方米;中关村区域净吸纳量为负0.8万平方米,环比减少2万平方米。

但高力国际同时指出,在线教育企业退租的影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目,对甲级写字楼影响较小,对整体市场影响不大。

“而且在线教育企业普遍集中在望京-酒仙桥、上地等低空置率的市场,大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。同时,在线教育企业退出的面积多数具有崭新装修及办公家具,因此该类面积投入市场后非常受互联网企业的欢迎。”陆明表示,除了少数“专业”教培楼宇外,业主普遍持有乐观态度,尚未出现过分担忧后续出租的情况。

(作者:孔海丽 编辑:张星)

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。