《投资者网》葛凡梅
11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(以下简称“‘十四五’规划建议”)公布，定义了未来五年房地产业的运行方向。
“十四五”期间，我国房地产市场将会如何发展?如何解读《“十四五”规划建议》对房地产业的规划？未来五年房地产调控的核心是什么？房地产市场发展趋势是怎么样的？此次《“十四五”规划建议》的政策亮点有哪些？
针对以上问题，《投资者网》独家邀请了同策研究院研究总监宋红卫对《“十四五”规划建议》进行解读，分享了他的观点与看法。
（宋红卫照片 图片来源：被访者供图）
宋红卫师从盛松成（央行原调统司长、上海市政府参事），专业从事房地产市场研究，服务地产行业10年。宋红卫研究领域主要涉及宏观经济研究、房地产政策及市场研究、房地产企业发展战略、城市房地产投资风险研究、房地产市场指数研究、前期市场调研与可行性研究以及房地产大数据产品应用。代表案例和成果包含房地产行业研究专著《房地产与中国经济》、《疫情对于上海房地产市场的影响及应对策略》等。
“十四五”规划亮点：金融、房地产同实体经济均衡发展
宋红卫表示：“‘十四五’规划中最大的亮点在于重新调整房地产业地位，赋予了房地产业与经济协同发展的积极作用。规划在内循环方面提出：推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调；在全面促进消费方面明确提出：促进住房消费健康发展。这是在‘房住不炒’和‘不把房地产作为短期刺激经济的手段’之后新的房地产市场定位，这可以说是重大的调整，也决定了未来五年的行业定位。”
“这个定位决定了房地产业在‘十四五’期间仍然起着举足轻重的作用，这由房地产业自身规律特征决定。按照一般传统的划分，把超过5%贡献的行业作为支柱产业。按照国家统计局公布的2019年数据，房地产业对GDP的贡献达到7%，同策研究院把自有住房价值按照市场价格重新核算后（按照国际通用算法）达到13%。目前欧、美、日等发达经济体房地业对于GDP的贡献稳定在12%-13%，这说明发达国家和发展中国家的房地产业对于经济增长均起着较为重要的作用，因此我国房地产业在未来五年内仍然发挥重要的作用。”宋红卫说道。
在“十四五”对房地产行业的规划中，首次提出了推动金融、房地产同实体经济均衡发展。宋红卫认为这句话包含了两层含义：第一层含义是上面提及到的高房价对于实体经济及消费的制约要通过坚持“房住不炒”来实现。第二层含义就是发挥房地产业对于经济发展的合理作用。
宋红卫进一步详细阐释道：“从投入产出表可以看出，房地产业与42个标准分类行业具有关联，对于行业的带动作用也在不断增强，2015年房地产行业的总消耗系数达到0.045，较2012年提高了40.6%，当前这一作用会更大，说明房地产业对于其他行业的消费带动作用在不断增强。房地产是钢铁、水泥、玻璃等传统过剩的重要消费行业，房地产业还能带动家电、装修等下游消费领域的发展。过渡调控房地产业，对于传统行业的消费是不利的，只要稳定住房价，以房地产业来协同实体产业发展，随着经济的发展，居民收入水平不断提高，可以有效降低房价收入比，实现实体经济和房地产业的双赢。”
坚持“房住不炒”基本基调
“十四五”规划在坚持“房住不炒”、大力发展保障租赁住房、保持房地产业健康发展等方面未做调整。宋红卫表示：“房地产业合理产业地位的回归与坚持‘房住不炒’是不矛盾的，甚至从经济稳定和房地产业健康发展的角度来看，二者是一致的。”
宋红卫认为：“‘房住不炒’主要针对房价过快增长及高房价的问题。从房价与实体经济的关系来看，房价每上涨1%，就会造成劳动力成本上涨0.07个百分点，工业企业利润平均下降0.01个百分点，同时还对居民消费也有0.05个百分点的挤出效应。高房价在一定程度上对经济增长起到反向抑制作用，所以，稳定房价有利于控制、降低实体企业的成本和增加居民消费能力，也就是说房地产调控‘利在长远’。”
“十四五”规划坚持“房住不炒”的定位与“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策要求,共同保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。宋红卫认为：“不把房地产业作为短期刺激经济的手段这句话是针对过去我国利用房地产业逆周期调控而言的。”
宋红卫举例说道，比如2003年确立房地产支柱产业地位后，房地产市场进入快速发展阶段，2005年就开始出现过热苗头，2006年以“国六条”为代表的收紧调控开始实施，从土地、信贷到税收等一些列降温政策陆续实施。2008年受“次债危机”的影响，经济下行明显，房地产承担了拉动经济增长的重任，从信贷到税收等一系列宽松政策开始出台，尽管起到了稳定经济的作用，但是房地产市场热度推上新高度。同样的情况发生在2014年，当时经济下行压力较大，2014年下半年开始陆续取消“限购”政策，并且从信贷、税费等方面开始刺激房地产市场，这也导致了2016年房地产市场的再次火爆。
因此，宋红卫认为：“这次论调是基于过去调控的历史经验得出的，也就是说 ‘房住不炒’的基调不会逆转，‘十四五’期间，房地产将回归到以居住属性为主的轨道上来，发挥该产业基本的产业作用，形成房地产业与经济协调发展、城镇化顺利推进、全民住有所居的小康社会新格局。”
“挤泡沫”而非“刺破泡沫”
“十四五”期间，房地产政策仍然会坚持“房住不炒”，同时，“十四五”规划对房地产业重新定位与我国的城镇化进程紧密联系。宋红卫表示：“我国仍然处于城镇化的快速发展阶段，’十四五‘期间大概有1亿左右的农民进城，加上城镇本身的折旧棚改及改善需求，新建商品住宅的规模大概在71亿平米左右。可以看到‘十四五’期间我国商品住房的规模巨大，也具备带动行业发展的量级。”
宋红卫认为，“十四五”期间政策会更多的倾向保障性租赁住房的发展。根据城镇化的规律和特征，进城人口更多的会往经济和产业较为发达的地区，比如东部核心城市及中西部省会城市。进城人口短期内可能还不具备购房的实力，比如刚毕业的大学生群体、刚进入城市的蓝领阶层及服务业从业者，只有保障性质的租赁住房才能解决这些人群居住问题。在相关制度层面，我国也为城镇化做了铺垫，随着农地入市流转，农民进城后子女可继承宅基地等一系列土地证的改革，不仅解决了城镇土地供应不足的问题，还为农村年轻人口进城解除了后顾之忧。
“‘房住不炒’是‘十四五’期间房地产调控的核心，房价稳定是‘房住不炒’的衡量标准。从稳房价实际政策执行情况来看，稳的是‘房价的涨幅’。结合国家统计局公布的70城房价指数和被约谈、调研的城市来看，房价涨幅基本控制在5%以下的城市是安全的，但是涨幅排名前5的城市就比较危险，这些城市涨幅往往会超过10%，也就成了大概率出调控政策的城市。”宋红卫如是说道。
他同时也认为：“但是从绝对房价来看，70城没有一个城市的房价仍然停留在2016年10月份的水平上。由此，就可以看出‘稳房价’主要是稳涨幅。结合之前两会中提出的M2增速和社融增速也要与经济增长相匹配。这决定了未来我国房价的涨幅一定不会超过居民收入增长，这也是‘十四五’期间我国调控高房价的理念和思路。”
“控制住房价涨幅的同时，通过以房地产来拉动实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过‘挤泡沫’而非‘刺破泡沫’的方式，保障我国房地产市场实现‘软着陆’。”宋红卫最后表示，“只要我们控制房价涨幅低于收入增长，发挥房地产的合理的产业消费作用，‘十四五’期末我国房地产住房市场会更加健康。”（思维财经出品）■
宋红卫
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