这也许并不令您感到惊讶，但是十多年来，一些知名评论家一直在称澳大利亚房地产市场为泡沫。
错误的猜测
西悉尼大学经济学和金融学副教授史蒂夫·基恩（Steve Keen）在麦格理集团有限公司（Macquarie Group Ltd）（ASX：（MQG）利率策略师罗里·罗伯森（Rory Robertson）押注房价将下跌40％。那是在2009年11月。由于输掉了赌注，基恩博士穿着一件衬衫，上面写着“我在房价上真是大错特错！问我“怎么做？”，这是从堪培拉到科西乌斯山山顶200公里的步行路程。尽管输掉了赌注，他仍在预测澳大利亚房地产市场的厄运。
2010年6月，GMO首席投资策略师杰里米·格兰瑟姆（Jeremy Grantham）声称，澳大利亚毫无疑问会出现房地产泡沫，房价需要下跌42％才能恢复长期趋势。“房屋价格通常是家庭收入的3.5倍左右，但在泡沫中却达到6或7.5。”当时他暗示澳大利亚已经接近7.5倍，并称市场为定时炸弹，只是在等待利率上升。根据《全球房地产指南》，澳大利亚目前的市盈率为11.2倍，新西兰为9.8倍。
格兰瑟姆（Grantham）打电话时的利率为4.5％，澳大利亚央行自2009年10月以来已加息6次。格兰瑟姆（Grantham）很可能曾期望澳洲联储会继续加息–不幸的是，这没有发生。
国际货币基金组织和经合组织加入潮流
国际货币基金组织（IMF）在2008年和2010年两次呼吁房地产市场泡沫。
现在，经济合作与发展组织（OECD）也加入进来，这表明房地产价格有可能急剧调整。但是，他们肯定是一个人，财政部长约翰·弗雷泽（John Fraser）警告说，悉尼和墨尔本的部分地区无疑处于房价泡沫中。
他们都错了吗？
不幸的是，没有正确或错误的答案，但似乎确实有一些证据表明房地产市场正在火爆。
鉴于最近这两个城市的房价中位数上涨，在澳大利亚的城市中，尤其是在悉尼和墨尔本，市场可能已经领先。
根据CoreLogic RP Data的数据，在截至2015年5月的过去一年中，悉尼的房价中位数上涨了16.4％，至949,800澳元，而墨尔本的房价中位数上涨了9.8％，至737,870澳元。相比之下，布里斯班，阿德莱德和珀斯分别增长了3.4％，3.5％和1％。下图显示了与其他城市相比，尤其是悉尼和墨尔本的住宅中位价格（包括房屋和公寓）均飙升。ABS
然后我们得到的数据表明，投资者现在占所有住房贷款的40％，而自2009年3月全球金融危机结束以来，这一比例为29％。从下面的图表中可以明显看出。ABS
如您所见，自2011年初以来，投资者的贷款有了显着增长，这与官方现金利率下降以及迅速超过所有者占用的贷款增长相吻合。
另一个问题是房地产市场面临家庭债务水平与年收入相比的问题。根据澳大利亚统计局的数据，在迅速增长到2007年之前，截至2013年12月，这一比例已接近180％。换句话说，澳大利亚家庭的债务几乎是年收入的两倍。
资源：ABS
根据ABS的数据，每个人的家庭债务也接近8万美元。与其他国家相比，唯一接近的国家是加拿大，而且据报道，这也正处于房地产泡沫中。英国在2007年的家庭债务峰值达到180％左右，此后一直在下降。美国也在2007年达到了约140％的峰值，并且还在不断下降。
资源：ABS
家庭债务成为问题的原因是我们偿还这些住房贷款的能力。如果失业率飙升，我们可能会看到许多房地产投资者无法偿还贷款并拖欠债务。如果发生这种情况，贷方（包括我们的四大银行）可能会拥有这些投资物业，并以能为他们买到的任何价格出售它们，这可能大大低于市场价格。
您可能可以想象，如果市场上突然有许多房屋以高价出售，房价将如何变化。
愚蠢的外卖
仅从数据来看，似乎房地产价格下跌的风险有所增加。但是，引发崩溃的呼声似乎更多是猜测。从下面的图表中可以看到，年度房地产价格率似乎已经达到峰值，现在正在下降。ABS
这可能表明我们正朝着放缓的步伐，甚至可能是房地产价格的适度下跌。房地产市场面临的最大问题是意料之外的外部冲击，这种冲击可能随时随地发生，并以更快的速度推动价格下跌。
鉴于上述问题和趋势，今天Id要谨慎行事，而不要担心房地产泡沫，房价可能会缓慢下跌，就像2009年和2011年那样。
