本文来源：时代财经 作者：沈卓玄
从房企“三道红线”、银行“两道红线”到供地“两集中”，去年以来，房地产行业在融资、市场和土地等方面受到的监管步步趋严。
在财务端，受“三道红线”等行业政策影响，去年房企筹资活动现金流相较2019年大幅下滑94.43%。而房地产正在步入微利时代，已经成为了行业共识，更有房企自曝在此制度下所获取的项目，只能“努力”做到1-2%的净利润水平。
房企们拿到了一张更难的考卷。在这样的背景下，如何实现现金流、利润和规模的平衡成为房企们必须寻求的生存之道。
不同房企有着不同的思考，而秉持“高质量发展”理念的粤系老牌房企奥园，在房地产行业被带上政策“紧箍咒”的当下，开始显现其“未雨绸缪”经营策略的效果。
再获18.2亿元，奥园债务结构继续优化
6月29日，奥园公布其成功发行面向专业投资者的18.2亿元公司债券，票面利率6.8%，本期债券期限为4年。根据公告，本期债券募集的资金扣除发行费用后，全部用于偿还奥园到期或进入回售期的公司债券，额度与本期债券相当。
实际上，在今年房地产金融监管不放松、房地产行业总融资规模持续下行的背景下，奥园依然成功通过多种途径保障公司现金流的充裕。
除了18.2亿元的公司债券，今年以来奥园完成了两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款，并先后发出三笔合计7.38亿美元的优先票据，所得款项用于境外债务再融资。同时，奥园已悉数赎回今年内到期的公募境外优先票据，持续优化公司的债务结构。
根据中国指数研究院的监测，今年前5月房企海外债融资1624.54亿元，同比下降17.95%；海外债累计平均利率为6.48%，同比下降1.57个百分点。海外融资规模和平均利率同步下降，究其原因，主要受到今年一季度房企债务违约事件所累，海外资本市场信心减弱，然而由于境外货币环境较为宽松、且成本偏低的绿色债券占比较高，带动了利率进一步下调。
可以对比的是，今年奥园海外融资的利率不仅低于年内到期的海外债务，相对行业的平均水平也具备一定优势。时代财经统计得知，今年以来奥园发行的三笔美元优先票据利率分别为4.2%、5.88%和7.95%，而到期的海外债务利率介于4.88-7.95%之间。
值得一提的是，今年1月份奥园发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，更是创下奥园债券发行成本的新低。
融资只是现金流的补充手段之一，在 “三道红线”的指引下，房企们普遍在积极地降负债。奥园唯一踩中的红线即“剔除预售款项后的资产负债率”，该指标只有在70%以下时才算达标，尽管2020年底奥园该指标仍高于70%，但相对2019年已下降三个百分点至78%。
实际上，奥园在积极地补充经营性现金流。2020年，奥园实现销售及回款双双破千亿，分别达到1330.1亿元和1130.6元的水平，现金回款率由2019年的78%提升至85%。
旧改十年潜伏，预期带来6730亿元低成本货值
不仅如此，奥园还提出从土地端实现降低负债的目标，包括两大方面：其一是将年购地预算控制在当年合同销售额25%以内；其二是扩展除招拍挂之外的土地获取渠道，主要是城市更新。
上半年，奥园积极参与了包括广州、杭州、徐州、福建在内的公开招拍挂，不过奥园方面透露，公司的“拿地策略方是会积极参与封顶摇号的模式，为保证项目利润，不会去跟大家拼价格。”
实际上，城市更新现已成为奥园补充土储的关键渠道，对比招拍挂，城市更新带来的土地储备不仅体量更大，而且成本更低。时代财经获悉，奥园已在广州、深圳、佛山、东莞、珠海和香港等城市斩获不少项目。
6月28日，奥园成功中标东莞市横沥镇神山新型产业社区城市更新项目，成为前期服务商。时代财经了解到，该项目占地总面积约33.2万平方米，预计总货值超70亿元。
6月30日，奥园城市更新领域再传捷报，中标成为东莞市桥头镇东太湖项目综合运营服务商。东太湖项目是奥园从城市更新向城市运营转型的典型项目。
按照规划，东太湖项目未来将打造成为集创新孵化、产业升级、文化展示、生活居住及综合服务为一体的产城融合发展平台，成为东莞桥头新中心，形成带动片区整体发展的示范区。同时，在交通便捷度方面，东太湖项目通过高速路融入“广深一小时生活圈”。承接广深产业和人才外溢，促进桥头科创产业、现代服务业、旅游产业的快速发展。
截至目前，奥园已成为东莞14个城市更新项目的前期服务商和1个城市更新项目的综合运营服务商，项目分布在南城区、东城区、万江区、长安镇、清溪镇、石碣镇等多个优质区域。一般而言，身为前期服务商的房企也将大概率成为该项目的改造主体。因此可以预期，奥园单单在东莞的土储将十分可观。
近几年，广东省的城市更新进入了加速阶段，特别是奥园的大本营粤港澳大湾区。以广州为例，未来10年，广州将推进约1137个村、厂、物流园和专业批发市场的改造，以及完成改造不少于26平方公里的村级工业园，城市更新领域将带来天量的土地储备。而早在2011年初，奥园便有预见性地切入了城市更新领域。截至目前，2020年财报显示，奥园已成功获取60多个城市更新项目，另有50多个项目正在有序推进中。
数据显示，截至2020底奥园拥有土储总建面约5718万平方米，总货值近6208亿元；而60多个城市更新项目预计额外提供可售资源约6730亿元，其中大湾区占比97%，足够未来四到五年发展。
由于进入城市更新领域的时间较早，部分项目已转换为土地储备，甚至进入了开发销售阶段。
按照奥园的计划，城市更新项目未来3年预计转化可售货值1600亿元。这些项目预计带来35-40%的平均毛利率及15-20%的净利率；可以对比的是，2018-2020年奥园实现的毛利率分别为约31.1%、29.72%和25.1%，而净利率为9.5%、10.3%、10.4%。
值得一提的是，奥园位于广州和珠海的两个“学苑”系高端城市更新项目——广州奥园学苑壹号、珠海奥园学苑壹号将于近期入市，总货值或可将超过400亿元。
